전세사기 예방 체크리스트 : 세입자 필독, 계약 전 꼭 확인

'설마 내가 전세사기 당하겠어요?'

실제 피해자 대부분 계약 당시엔 똑같이 생각하곤 합니다.

문제는 사기가 특별한 경우가 아니라, 주금만 방심하면 누구나 걸릴 수 있는 구조라는 점인데요.

특히 요즘은 집값 하락, 깡통전세, 집주인 대출 과다 문제까지 겹치면서 전세 계약 자체가 위험해지는 구간에 들어왔습니다.

그래서 오늘은 실제 상담 현장에서 꼭 강조하는 전세사기 예방 체크리스트를 정리해보겠습니다.

계약 전에 이것만 확인해도, 위험의 절반은 줄일 수 있습니다.

등기부등본 확인은 기본 중 기본

 

계약 전에 반드시 확인해야할 것

- 집주인이 실제 소유자인지,

- 근저당이 얼마나 잡혀 있는지,

- 압류, 가압류, 경매 진행 여부

가장 위험한 구조는 이겁니다.

집값은 5억, 집주인 대출 = 4억, 전세금 = 3억

이 경우 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 거의 못 돌려 받습니다.

전세가 + 대출이 집값의 70~80% 넘으면 경고 신호입니다.

전세가가 매매가와거의 같다면 의심

 

요즘 피해 사례 대부분이 이런 구조입니다.

- 매매가 3억

- 전세가 2억 8천

집주인은 돈 거의 안들이고 집을 사고, 세입자 돈으로 대출 갚는 구조가 됩니다.

집값이 조금만 떨어져도 깡통전세가 됩니다.

전세가가 매매가의 80% 넘으면 반드리 시유를 확인해야 합니다.

집주인이 여러 채 보유 중이면 더 조심

 

전세사기 사건 특징 중 하나가 집주인이 수십~수백 채를 보유하는 경우입니다.

이런 경우 전세금을 돌려줄 돈이 아니라, 새 세입자 돈으로 돌려막기 하는 경우가 많습니다.

한 집 문제 생기면 줄줄이 터집니다.

집주인 보유 주택 수 확인 필요

전세보증보험 가입 가능 여부 확인

 

전세 계약 시 가장 중요한 안전장치는 바로, 전세보증보험 가입 가능 여부 입니다.

대표적으로 보증을 제공하는 곳이 주택도시보증공사 (HUG) 입니다.

보증보험 가입이 가능하면 집주인이 돈을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 지급합니다.

계약서 쓰기 전에 반드시 가입 가능 여부 확인

계약 당일 바로 확정일자 + 전입신고

 

많은 분들이 놓치는 부분입니다.

전입신고과 확정일자를 늦게ㅏ면 그 사이 집주인이 추가 대출을 받을 수 있습니다.

그럼 세입자 순위가 뒤로 밀립니다.

계약 후 바로 전입신고 + 확정일자는 필수입니다.

특약에 반드시 넣어야 할 문구

 

계약서 특약에 다음 문구를 넣는 것이 좋습니다.

- 계약 이후 추가 대출 금지,

- 전세보증보험 가입 불가 시 계약 해지,

- 소유권 변경 시 계약 해지 가능.

이 한 줄이 몇 억을 지켜줄 수 있습니다.

많이 발생하는 상황들

 

최근에는

- 집주인 대출이 많거나,

- 전세가 시세보다 높거나,

- 세입자 나가야 하는데, 새 세입자 안구해지거나,

- 집주인이 보증금 반환이 불가할때.

세입자가 대출받아 나오는 상황이 발생합니다.

요즘은 전세 계약이 돈 묶이는 투자가 되어버린 경우도 많습니다.

앞으로 전세 시장 전망

 

정부도 전세 문제를 심각하게 보고 있고, 국토교통부 중심으로 보증 강화 정책이 계속 나오고 있습니다.

하지만 현실은 정책보다 빠르게 움직이는 시장, 결국 자기 돈은 스스로 지켜야 합니다.

위 체크리스트만 확인해도 전세사기 위험 상담부분을 줄일 수 있습니다.