전세대출 있는 상태에서 집 사는 현실적인 방법

전세대출이 있으면 집을 못 산다고 생각하는 분들이 좀 있는데요.

전세대출이 있어서 못 사는게 아니라, 전세대출을 어떻게 쓰고 있는지 잘 모르기 때문에

못 사는 경우가 더 많았습니다.

실제로 집을 산 사람들 중에도 전세대출을 유지한 상태에서 매수를 진행한 사례는 꾸준히 존재했습니다.

중요한 것은 막연한 기대가 아니라 구조를 아는 것입니다.

 

전세대출이 집 구매에 영향을 주는 이유

 

전세대출이 문제 되는 이유는 단순한데요.

바로 DSR때문이에요.

DSR은 연소득 대비 원리금 상환액 비율을 계산하는데,

전세대출도 대출로 포함시키죠.

- 전세대출 이자

- 신용대출

- 마통(마이너스 통장)

이 모든 것이 합산되어 주담대 가능 금액을 줄이는거에요.

금융위원회 DSR설명은,

https://www.fsc.go.kr

금융위원회

 

전세대출이 있어도 집을 살 수 있는 핵심 조건

 

전세대출이 있어도 집을 살 수있었던 사람들은 공통적인 조건을 갖고 있었습니다.

전세대출 보증기관을 정확히 알고 있었습니다.

- HF(주택금융공사)

- HUG(주택도시보증공사)

- SGI서울보증

보증기관에 따라 1주택 전환 시 전세대출 유지 가능 여부가 달랐습니다

https://www.hf.go.kr

한국주택금융공사

https://www.khug.or.kr

HUG 주택도시보증공사

가장 현실적인 방법

전세대출 상환 후 매수

 

가장 안전한 방법은 전세대출을 정리한 뒤 집을 사는 방식입니다.

- 전세 만기 시 보증금으로 대출 상환

- 상환 후 주택담보대출 실행

- DSR 여력 확보

이 방식은 시간이 걸리지만 리스크가 거의 없습니다.

특히 생애최초 구입자라면 이 방법이 승인 확률이 가장 높았구요.

 

전세대출유지 + 잔금 구조 설계

 

조건이 맞는 경우는 전세대출을 유지한 채 매수도 가능했는데요.

다만 반드시 체크해야할 부분은,

- 1주택 전환 시 전세대출 회수 여부

- 전세 세입자 유지 가능성

- 잔금 시점에 대출 충돌 여부

이 경우 금융기관 상감을 계약 전에 진행하는 것이 핵심입니다.

은행마다 기준이 다르기 때문에 온라인 계산만 믿으면 위엄할수 있습니다.

 

절대 하면 안되는 실수

 

전세대출이 있는 상태에서 제일 많이 하는 실수는,

- 집 계약 먼저 체결

- 나중에 대출 나오겠지, 라는 생각

- 전세대출 유지 가능 여부 미확인

이 경우에는

잔금 불가, 계약금 손실, 대출 회수 압박같은 문제가 발생합니다.

집은 계약보다 대출 구조확인이 먼저입니다.

 

전세대출이 있는 사람의 매수 전략 순서

 

1. 전세대출 보증기관 확인

2. DSR 여력 계산

3. 전세만기 와 매수 시점 조율

4. 금융기관 사전 상담

5. 계약은 마지막 단계에서 하기

이 순서를 지킨 사람은 전세대출이 있어도 집을 사고, 순서를 무시한 사람은 대부분 실패하죠.

 

전세대출은 집을 못 사세 만드는 족쇄가 아니라,

준비 없이 쓰면 족쇄가 되어버리는거에요.

집을 사고 싶다면, 대출이 있냐 없냐 보다는,

대출을 어떻게 관리하고 있느냐를 먼저 봐야합니다.