전세대출 정리 타이밍 알아보기

전세대출은 무주택자에게 가장 익숙한 금융상품입니다.

문제는 언제까지 들고가야 하는지, 그리고 언제 정리해야 하는지를 누가 명확하게 알려주지 않는 다는 점인데요.

대부분은 집을 사야 할 순간이 와서야 뒤늦게 계산기를 두드리는데, 그때는 이미 선택지가 많이 하라져 있는 상태죠.

전세대출은 이자 부담의 문제가 아닙니다.

주택 매수 타이밍, 대출 한도, 금리구조, 신용도까지 전부 연결된 전략 변수입니다.

그래서 오늘은 숫자로 판단하는 전세대출 정리 타이밍 계산법을 정리해보도록 하겠습니다.

 

전세대출, 무조건 빨리 갚는게 답일까 ?

 

결론부터 말하면 아니에요.

전세대출은 몇 안되는 저금리+ 장기유지 가능한 대출입니다.특히 정책 전세대출, 버팅목이나 HF,HUG등은 금리 자체가 주담대보다 낮은 경우도 많이 있습니다.문제는 금리가 아니라 주담대 한도 차감인데요.

전세대출을 들고 있는 상태에서 집을 사면, DSR,DTI 계산 시 전세대출 원리금이 그대로 반영이 됩니다.

즉, 이자가 싸다고 들고 있다가 정작 집을 살 타이밍에 주담대 한도가 1~2억 줄어드는 상황이 생긴다는거에요.이게 전세대출의 진짜 리스크입니다.

 

전세대출 정리 타이밍의 핵심 공식

 

전세대출을 언제 정리해야 하는지 계산할 때, 아래 3가지만 체크해보세요.

- 향후 1~2년 내 집 매수 계획이 있는가?

- 목표 지역의 평균 매입가가 얼마인가?

- 필요한 주담대 금액이 얼마인가?

이걸 이제 공식으로 정리하면,

필요 주담대 금액 ≥ (총매입가 - 보유 현금)

이때 전세대출 잔액이 주담대 한도를 깎는 수준이라면, 정리 시점이 도래됬다고 보시면 됩니다.

예를 들어서

매입 목표 아파트가 8억이라고 했을 때,

보유 현금 = 3억

필요 주담대 = 5억

현재 전세대출 = 2억

이런경우에는 2억이 DSR에 반영이 되면

주담대가 4억 이하로 줄어들 가능성이 크다는 겁니다.

이때는 금리가 아까워도 전세대출 정리하는 쪽이 유리하긴합니다.

 

갚아야 하는 전세대출 vs 들고 가도 되는 전세대출

 

전세대출이라고 다 같은게 아닌데요.

빨리 정리를 해야 하는 경우에는,

- 신용대출 성격이 강한 전세대출

- 보증 비율이 낮은 은행 자체 전세대출

- 금리가 4%후반~5% 이상인 상품

- 1년 내 주택 매수 가능성이 높은 경우.

이런 경우에는 주담대 준비 단계에서 정리하는게 맞다고 생각합니다.

들고 가도 되는 경우는,

- 정책 전세대출(버팀목,HF,HUG등)

- 금리 2~3%대

- 매수 시점이 최소 3년 이상 남은 경우

- 청약 대기 중이거나 현금 비중을 키우는 단계.

이런경우에는 굳이 서둘러서 갚을 필요는 없습니다.

 

전세대출 정리는 만기기준으로 판단해야 한다.

 

많은 분들이 이자만 보고 판단을 하는데요. 중요한건 만기 구조에요.

- 전세계약 만기 = 대출 상환 시점

- 주담대 실행 시점 = 금융 조건 재산정 시점

이 두 시점이 겹치면 최악의 조합이 되니까 참고하세요.그래서 전략을 어떻게 짜야 하냐면,

집을 사기 6~12개월 전에,

- 전세계약을 종료

- 전세대출 정리

- 주담대 조건 최대치 확보.

이흐름을 만들면 같은 소득이어도 대출 한도가 억 단위로 갈리게 되어있습니다.

 

전세대출 정리는 집값 바닥 보다 먼저 준비해야 한다.

 

시장에서는 늘 이런 말을 하죠.'집값이 바닥이 오면 그때 사면 된다'네, 근데 현실은 다르죠, 대출은 바닥에서 나오지 않아요.규제는 강화되고, 총량 관리에 들어가서 은행 심사가 보수화 되버려요.이게 항상 바닥 구간과 함께 오는 구조에요.그래서 전세대출 정리는 집값이 오르기 시작하기 전, 대출이 풀리기 직전, 본인이 아직 여유 있을 때, 이때 준비해야 합니다.전세대출은 방패가 아니라 발목을 잡는 족쇄가 될 수도 있어요.타이밍 계산 없이 들고 가면, 기회가 왔을 때 잡을 수 없습니다