깡통 전세 구별하는 가장 쉬운 방법 - 계약 전 10분만 투자하세요

등기부도 보고, 중개사도 괜찮다고 했는데, 깡통전세에 당했다고요?

이유는 위험 신호를 숫자로 안 따져봤기 때문인데,

오늘 가장 쉬운방법으로 깡통전세 구별법을 정리해보겠습니다.

매매가부터 확인

 

깡통전세는 결국 이 구조입니다.

집값보다 빚 + 전세금이 많아지는 상태죠.

먼저 해야 할 것은, 최근 실거래가 확인, 현재 매물 시세 확인입니다.

확인 사이트는

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있고요.

네이버 부동산시세, KB부동산 시세에서 확인 할 수 있습니다.

실거래가가 기준입니다. 호가 아닙니다.

https://rt.molit.go.kr

국토교통부 실거래가공개시스템

https://land.naver.com

네이버페이 부동산

https://kbland.kr

KB부동산

 

전세가율 80% 넘으면 경고

 

하나만 기억하세요, 공식입니다.

전세가 ÷ 매매가 = 전세가율 입니다

- 70% 이하 : 비교적 안정

- 80% 근접 : 위험 구간

- 90% 이상 : 매우 위험

예) 매매가 3억, 전세가 2억7천 , 전세가율 90%

집값 10%만 떨어져도 바로 깡통입니다.

하락장에서는 이 구간이 특히 위험합니다.

 

근저당 + 전세금 합계 확인

 

등기부등본에서 확인할 것은,

은행 대출 (근저당), 채권최고액이고,

중요한 공식이 하나더 있는데,

(근저당 채권최고액 x 0.8) + 전세금

=이 금액이 집값보다 높으면 위험합니다.

예) 집값 4억, 근저당 채권최고액 3억,(대출2.4억), 전세금 2억

총 부담이 약 4.4억 입니다. 이미 초과죠

이 경우에 경매 시 세입자는 위험합니다.

 

집주인 보유 주택 수 확인

 

깡통전세 피해 대부분은

다주택자, 수십채 보유, 갭투자 구조의 유형입니다.

집주인이 여러채를 전세로 돌리고 있다면 돌려막기 구조 가능성이 있습니다.

요즘에 이런 유형이 많이 터지고 있죠.

 

보증보험 가입 가능 여부 확인

 

가장 현실적인 안정장치는 바로 이건데요.

주택조시보증공사(hug)

전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하세요.

- 가입 가능 : 위험도 낮음

- 가입 불가 : 이유 반드시 확인해야 합니다

HUG 안심전세 관련 정보는,

https://www.khug.or.kr

보험 가입이 막힌 집은 대부분 구조적으로 위험한 경우가 많습니다.

 

신축 빌라 + 시세 불명확 = 고위험

 

최근 깡통전세 피해 대부분은,

신축빌라, 시세형성 안된 지역, 분양가 부풀림인 구조입니다.

아파트는 시세 비교가 쉽지만, 빌라는 비교가 어려운데요.

시세사 애매한 물건은 특히 조심해야 합니다.

 

현실에서 가장 위험한 3가지 유형은

- 매매가와 전세가 거의 같은 집,

- 집주인 대출 과다,

- 신축 빌라 시세 불투명.

이 세가지 중 두 개 이상 해당하면 계약 재검토를 해보셔야 합니다.

 

현재 시장은, 집값 조정 구간, 거래량 감소등으로 집주인이 다음 세입자를 못 구하면 보증금 반환이 바로 막힙니다.

정부도 이런 문제 때문에 국토교통부 중심으로 보증 강화 정책을 내놓고 있지만, 결국 자기 돈은 스스로 지켜햐 합니다.

계약전에 반드시 확인하세요.

1, 실거래가 확인.

2. 전세가율 80% 넘는지 체크.

3. 근저당 + 전세금 합이 잡값 넘는지 확인

4. 집주인 다주택 여부 확인

5. 보증보험 가입 가능 여부 확인.

이 다섯 가지만 해도 깡통전세 대부분은 걸러낼 수 있습니다.