서울 공급이 재개발 밖에 없는 이유

새 아파트, 왜 귀해졌을까?

 

서울 집값 이야길 하다보면,

항상 따라붙는 이야기가 있죠.

'서울엔 집, 이제 안나와'

그냥 체감일 수도 있겠는데, 구조적으로

거의 맞는 말에 가깝습니다.

지금의 서울 주택 공급은 재개발, 재건축 없이는

돌아갈 수 없는 구조기 때문인데요.

 

서울에는 새로 지을 땅이 없다

 

가장 근본적인 이유부터 보겠습니다.

 

서울은 이미 완성형 도시입니다.

과거처럼 논밭을 밀어서 대규모 택지를

만드는 방법은 불가능 한데요.

- 그린벤트 규제

- 군사시설, 환경 구제

- 기존 주거지, 상업지 포화 

이렇게 세 가지가 겹치면서 서울에서

신규택지 개발은 거의 막혀있는 상태 입니다.

실제로 최근 10년간 서울 신규 택지공급은

수도권 외곽에 집중돼 왔고요.

 

국토교통부 주택공급 정책 설명 - https://www.molit.go.kr

신도시는 늘어나지만, 서울 수요는 줄지 않는다

 

정부는 집값 안정을 위해 꾸준히

신도시를 만들어 왔죠.

2기신도시, 3기신도시, 공공택지확대 ..

하지만 여기에는 분명한 한계가 있습니다.

서울에서 빠져나간 수요가 서울을 완전히

포기하지 않는다는 점인데요.

 

직장은 여전히 서울,

학군, 병원, 인프라, 환금성, 자산가치 까지

전부 서울 서울 서울이죠.

그래서 신도시가 아무리 늘어도

서울 안에 새 아파트의 희소성은

오히려 더 커지게 되는거고요

 

답은 기존 동네를 바꾸는 것

 

결국 선택지는 하나뿐이죠.

없는 땅을 만들 수 없다면, 있는 동네를 바꿔야 한다

 

이게 바로 재개발, 재건축의 본질입니다.

낡은주택, 오래된 골목, 부족한 주차, 공원

등등 이런 지역을 철거하고 다시 짓는 방식 외에는

서울 안에서 공급을 늘릴 방법이 없어요.

 

서울시 도시정보시업안내 - https://urban.seoul.go.kr

서울도시공간포털 : 서울도시공간포털

 

재개발이 느리지만, 멈출 수 없는 이유

 

보통 재개발은 오래 걸린다고 생각 하죠

네 맞습니다.

정비구역지정부터 입주까지 오랜 시간이 걸리게 되죠

하지만 동시에 이 말도 사실인데요.

그래도 결국 된다

왜냐면, 서울은 집이 낡고, 인구는 점점 늘고,

대체공급은 없기 때문인데요.

시간이 걸릴뿐, 서울 공급의 방향은

이미 정해져 있는 구조입니다.

 

새아파트 프리미엄은 절대적

 

그래서 서울 신축 아파트는

항상 같은 공식을 반복하죠

분양가가 비싸고,

경쟁률 높고, 당첨되면 시세차익이 발생하고요

최근 서울 핵심지 분양에서 수백대 1 경쟁률이 나오는

이유도 결국에는 이런 구조 때문인데요.

서울의 새아파트 = 희소 자산

이 공식은 절대 깨지지 않습니다.

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

 

서울에는 새로 지을 땅이 없고,

신도시는 서울을 대체하지 못하죠.

결국 공급은 재개발과 재건축 뿐이지만,

느려도 멈출 수 없는 구조,

그래서 서울 신축은 항상 비싸고요

지금 서울 주택 시장을 이해하려면

단기 이슈보다는 이 구조부터 이해하는 게 먼저죠.