집값 오르기전 사람들은 이것부터 본다

부동산 고수들이 먼저 확인하는 5가지 지표

'집값이 오른다더라, 이제 바닥이다'

부동산 이야기는 항상 결과부터 들려오죠..?

하지만 진짜 먼저 움직이는 사람들은 가격이

오르기 전 신호를 보는데요.

오늘은 집값이 오르기 전에 투자자, 실수요자,

은행과 정책 이러한 것들이 공통적으로

먼저 확인하는 5가지 핵심 지표를

정리해 보려고 합니다.

 

금리 방향 (기준금리 / 대출금리)

 

집값의 가장 큰 차지를 하는것은 금리입니다.

금리가 내려가면 대출 부담이 낮아지고,

매수여력도 상승하게 되죠

금리가 올라가면 대출 부담은 높아져서,

매수여력이 하락 또는 정체 되겠죠?

중요한건 이미 낮은 금리가 아니라 방향 인데요

아직 금리가 높아도

금리인하가 예고되거나 시장에서 인하를 기대하면

부동산은 먼저 움직이게 됩니다.

 

한국은행 기준금리 확인

https://www.bok.or.kr

한국은행

은행연합회 대출금리 비교

https://portal.kfb.or.kr

전국은행연합회 소비자포털

대출규제 (DSR / LTV / 정책대출)

 

같은 연봉인데 집 살 수 있는 힘이 다른 이유,

바로 여기인데요.

DSR완화는 곧, 실제 매수 가능 인원이

증가하게 됩니다.

그리고 정책 대출이 확대 됨으로 특정인들,

(신혼부부 또는 무주택자) 거래도 증가하게 되고요.

 

집값은 사고 싶은 사람 수 가 아니라

살 수 있는 사람 수가 결정합니다.

 

*같이 보면 좋은 글

https://tch9.tistory.com/86

같은 연봉인데, 왜 대출 한도는 다를까?

 

신용점수 무료 조회

https://www.credit.co.kr

나이스지키미

거래량(가격보다 먼저 움직이는 지표)

 

가격은 마지막에 움직이고,

거래량이 먼저 살아나는데요.

하락장때 가격은 ▲ / 거래량 ▽

바닥구간 가격은 ▽ / 거래량 ▲

상승장때 가격은 ㅡ / 거래량 ▲ ▲

특히 중요한건

급매위주거래가 실거래로 바뀌는 시점이에요

이때가 바로, 눈치 빠른 사람들이

들어오는 구간입니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

https://rt.molit.go.kr

국토교통부 실거래가공개시스템

공급일정 (입주 물량 / 정비사업)

 

집값은 당장 공급보다 앞으로의 공급을 보는데요.

입주 폭탄 예정이면, 매수세는 없겠죠, (관망,보합)

공급이 없는 요즘에 어떤가요? 가격 방어력 강하죠.

분양가,매매가 전부 계속 올라가고 있습니다.

(내년에도 계속 오를거에요,,,아마도..?)

그리고 요즘에 자주 보이는 말이 신속통합기획,

모아타운 이런 개발이슈들인데요.

중장기 공급 구조를 바꾸는 정책중 하나입니다.

정책/정치(총선 / 정부 기조)

 

보통 정치 이야기를 피하는데, 부동산은

정책의 영향을 많이 받습니다.

규제완화시그널이 뜨면 시장은 기대심리를

회복하게 되고, 정치 이슈가 확대 되면 또 관망세,

중장기때 영향을 제한받을 수 있으니까요.

정책, 금융 규제 뭐 등등

전부 시장 심리에 반영이 되는겁니다.

 

그래서, 집값은 오르는 순서가 있는데요.

먼저 금리 방향, 대출 규제, 거래량, 공급일정, 정책.

이렇게 5가지를 함께 보기 시작하면

진짜 흐름이 보이기 시작합니다.