상가 계약 전 반드시 점검해야 할 체크리스트

상가투자에서 가장 많이 발생하는 문제는 공실도 있지만,

분쟁또한 큰 문제인데요.

이 분쟁의 상당수는 운영이 아니라 계약 단계에서 예상을 할 수 있습니다.

그래서 오늘은 상가 계약전, 그냥 임대차 계약이 아니라

그 전에 반드시 점검해야 할 체크리스트를 써보려고합니다.

물건의 법적 성격 확인

 

상가는 상가처럼 보인다라고 해서 모두 상가로 쓸 수 있는 것이 아닙니다.

건축물대장상 용도를 확인해야 하고,

불법 증축이 되어있는지 여부도 알아야 하고,

실제 허용 업종은 어떤것들이 있는지 확인하여야 합니다.

이러한 사항들을 이해하지 못하면 영업 자체가 막히는 상황이 발생하기 때문입니다.

 

소유 구조와 권한 관계

 

계약 안정성은 소유 구조에서 결정된다해도 무방한데요.

이 건물, 이 상가가 단독소유인지, 공동소유인지,

법인 소유인지, 근저당 및 권리의 관계를 잘 파악해야 합니다.

이 중 하나라도 불명확하면 계약은 언제든지 흔들릴 수 있거든요.

 

임대차 기간의 구조적 이해

 

임대차 기간은 1년2년이렇게 간단하게 할 문제는 아닙니다.

시작과 종료의 명확성이 있어야 하고, 갱신 가능성과 종료 후에 퇴거 조건 등

이 모든 구조가 명확해야 하는데,

혹시 이런 구조가 애매모호할수록 분쟁 가능성은 높아지게 되겠죠.

 

권리금 분쟁의 현실

권리금은 법적으로 보호되는 영역입니다.

회수 기회 방해 여부, 신규 임차인 주선 문제, 손해배상 책임 가능성

권리금 구조도 잘 알고 있어야, 나중에 예상치 못한 재무 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

계약서 특약의 한계

 

모든 특약이 법적 효력을 가지고 있는 것은 아닙니다.

강행규정을 위반한 조항은 분쟁 시 무효로 판단될 수 있기 때문인데요.

이건 실무에서 매우 중요한 포인트이므로 꼭 알고 계셔야 합니다.

 

연체, 해지, 명도의 연결 구조

 

임대료 연체 기준

계약 해지 조건

실제 퇴거 가능성

이 세가지는 반드시 하나의 흐름으로 정리되어야 합니다

 

상가계약서 작성은 서류작성이 아니라 리스크 설계입니다.

상가계약, 상가투자를 이해한 사람과 그렇지 않은 사람의 결과는

시간이 지날수록 크게 벌어지므로 꼭 사전에 체크할 부분기억하시면 좋을것 같습니다.