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다주택 규제 속에서 실수요자가 살아남는 전략 최근 부동산 시장, 많이 들리는 말 중 하나가 다주택 강화이죠.취득세, 종부세, 양도세 중과, 대출 규제까지 겹치면서 투자 목적의 매수는 크게 줄었고,시장 참여자의 상당수가 관망세로 돌아섰습니다.그런데 아이러니하게도 이런 상황에서 가장 고민이 깊어진 사람은 투자자가 아니라 실수요자입니다. 집이 꼭 필요한 사람인데도 시장 방향을 읽지 못해 매수를 미루거나, 반대로 조급하게 들어가 후회하는 시례가 늘고 있습니다.그렇다면 규제가 강해진 시장에서 실수요자는 어떤 전략으로 움직여야 하는지 한번 알아보도록 해볼게요. 집값이 아니라 버틸 수 있는 구조를 먼저 만들어야 한다 실수요자가 가장 많이 하는 실수는 '지금 안 사면 영영 못 산다'는 물안감에 휩쓸리는 것입니다.하지만 규제가 강할수록 시장은 급등보다, 정체 또는..
10억 벌면 8억 토해내라고 ?! 다주택 규제가 시장을 망가뜨리는 진짜 이유 요즘 부동산 뉴스를 보다 보면 자주 등장하는 말이 있습니다.다주택자 규제 완화, 혹은 반대로 다주택자 규제 강화 신호.근데 많은 사람들이 정작 이 규제가 언제부터, 왜 이렇게까지 강해졌는지, 그리고 시장에 어떤 부작용을 만들고 있는지는잘 모르는데요. 양도세, 한번 알아보도록 하겠습니다. 다주택자 기준, 사실 1988년에서 멈춰 있다 우리가 당연하게 받아들이는 2 주택이상 다주택자 기준은 언제부터 생겼을까요?놀랍게도 이 기준은 1988년에 만들어졌습니다.당시 정부는 1가구 2 주택자에 대한 양도세 혜택을 줄이면서, 집을 여러 채 가진 사람을 투기 세력으로 보기 시작했는데요.문제는 그 이후에요.- 집값은 수십 배 올랐고, 가구 구조도 바뀌었고, 상속, 증여, 노후 ..
전세대출 정리 타이밍 알아보기 전세대출은 무주택자에게 가장 익숙한 금융상품입니다.문제는 언제까지 들고가야 하는지, 그리고 언제 정리해야 하는지를 누가 명확하게 알려주지 않는 다는 점인데요.대부분은 집을 사야 할 순간이 와서야 뒤늦게 계산기를 두드리는데, 그때는 이미 선택지가 많이 하라져 있는 상태죠.전세대출은 이자 부담의 문제가 아닙니다.주택 매수 타이밍, 대출 한도, 금리구조, 신용도까지 전부 연결된 전략 변수입니다.그래서 오늘은 숫자로 판단하는 전세대출 정리 타이밍 계산법을 정리해보도록 하겠습니다. 전세대출, 무조건 빨리 갚는게 답일까 ? 결론부터 말하면 아니에요.전세대출은 몇 안되는 저금리+ 장기유지 가능한 대출입니다.특히 정책 전세대출, 버팅목이나 HF,HUG등은 금리 자체가 주담대보다 낮은 경우도 많이 있습니다.문제는 금리가..
전세대출 있는 상태에서 집 사는 현실적인 방법 전세대출이 있으면 집을 못 산다고 생각하는 분들이 좀 있는데요.전세대출이 있어서 못 사는게 아니라, 전세대출을 어떻게 쓰고 있는지 잘 모르기 때문에못 사는 경우가 더 많았습니다.실제로 집을 산 사람들 중에도 전세대출을 유지한 상태에서 매수를 진행한 사례는 꾸준히 존재했습니다.중요한 것은 막연한 기대가 아니라 구조를 아는 것입니다. 전세대출이 집 구매에 영향을 주는 이유 전세대출이 문제 되는 이유는 단순한데요.바로 DSR때문이에요.DSR은 연소득 대비 원리금 상환액 비율을 계산하는데,전세대출도 대출로 포함시키죠.- 전세대출 이자- 신용대출- 마통(마이너스 통장)이 모든 것이 합산되어 주담대 가능 금액을 줄이는거에요.금융위원회 DSR설명은,https://www.fsc.go.kr 금융위원회이 누리집은 대한민국..
무주택자가 절대 하면 안 되는 대출 3가지 집 사기도 전에 무너지는 사람들의 공통점 무주택자에게 대출은 선택이 아니라 전략입니다.같은 금액을 빌려도 어떤 대출을 먼저 쓰느냐에 따라 향후 집을 살 수 있는 사람과 영원히 전세를 떠도는 사람이 갈립니다.실제로 상담을 해보면 '왜 집을 못 사는지'보다 '왜 이 대출을 먼저 했는지'가 문제인 경우가 훨씬 많았는데요.이번엔 무주택자가 절대 먼저 해서는 안 되는 대출 3가지를 한번 정리해볼께요. 한도만 보고 받은 고금리 신용대출 가장흔하면서도 가장 위험한 선택입니다.- 급하게 목독이 필요해서,- 한도가 넉넉해게 나와서,- 소득 대비 문제없다고 해서.이런 이유로 고금리 신용대출을 먼저 받는 경우가 많았습니다.문제는 이 대출이 집을 살 때 치명적인 독이 된다는 점인데요.신용대출은 금리가 높고, 만기가 짧으며, ..
다 같은 신도시가 아니다, 피해야 할 곳은 바로 이 곳 3기 신도시 절대 피해야 할 입지 유형 3기 신도시는 '신축', '대규모 개발', '정부 주도'라는 이유로 안전한 투자처처럼 보이기 쉽습니다.하지만 실제로는 입지에 따라 결과가 극단적으로 갈라는 구조였습니다.이번에 3기 신도시에서 장기 보유 시 특히 피해야 할 입지 유형을 한번 정리해볼께요.서울 접근성이 계획에만 있는 입지 가장 먼저 피해야 할 유형은 교통이 아직 현실화되지 않는 입지입니다.- GTX, 지하철이 '검토 단계'에 머물러 있는 곳- 개통 시점이 10년 이상 불확실한 노선- 환승을 여러 번 해야 서울 접근이 가능한 구조이런 입지는 입주 초반에는 '기대감'으로 움직일 수 있지만장기적으로는 수요가 빠르게 식는 구조입니다.장기 투자에서는 '언젠가 좋아질 교통'보다 이미 움직이는 교통이 훨씬 중요합니..
3기 신도시, 지금 사도 는 곳은 여기뿐 3기 신도시, 진짜 장기 투자 가능한 곳은 어디인가 3기 신도시는 발표 방시부터 '공급확대', '집값안정'이라는 말로 주목을 받았었는데요.근데 시간이 지나며 투자자들 사이에서는 기대와 현실의 온도차이가 분명해졌어요.장기 투자 관점에서 보면 모든 3기 신도시가 같은 미래를 가지지는 않는데,만약 10년 이상 보유를 전제로 했을 때 살아남을 가능성이 높은 기준으로 한번 정리해 보겠습니다.3기 신도시를 장기 투자로 봐야 하는 이유 3기 신도시는 공통적으로 대규모 공급, 공공 주도 개발, 장기간에 걸친 단계별 입주라는 특징을 가졌죠.즉, 단기 시세 차익 보다는 시간을 활용하는 장기 투자에 적합한 구조인데요.근데 이게 반대로, 선별을 잘못하면 오랫동안 묶일 수 있다는 뜻이기도합니다.서울 생활권이 유지되는가 장기 투..
수도권 공급 확대 지역, 장기 투자 체크리스트 최근 수도권에서 3기 신도시, 공공택지, 역세권 고밀개발, 재개발·재건축 공급확대 등 동시에 진행이 되고 있습니다.공급이 많아지면 가격이 떨어질 것 같지만, 실제 시장은 지역별로 전혀 다른 흐름을 보여왔었는데요.그래서 공급 확대 지역에서 장기 투자해도 되는 곳을 골라내는 체크리스트를 정리해보려고 합니다.공급 총량보다 공급 속도를 보았는가 많은 분들이 몇 세대만 공급이라는 숫자만 보고 판단을 했는데요.근데 장기 투자에서 중요한 건 한 번에 쏟아지느냐, 10~15년 나눠서 들어오느냐입니다.- 단기간 대규모 입주 = 가격, 전세 동시에 압박받고,- 장기 분산 공급 = 가격 조정 후 안정이 되는데요.입주 캘린더를 반드시 확인해야 합니다예를 들면 2~3년간 연속 5천 세대 이상 입주했는지 여부를요.자족 기능이 있..

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